Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters beginnt – selbst wenn dieser die Rücknahme der Mietsache ablehnt, die Schlüssel aber behält.
Was bedeutet das für Betroffene?
Für Vermieter ist das Urteil von erheblicher Bedeutung: Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache müssen innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt geltend gemacht werden. „Rückerhalt“ liegt bereits dann vor, wenn der Vermieter durch den Schlüsselerhalt die tatsächliche Sachherrschaft erlangt – auch gegen seinen erklärten Willen. Damit beginnt die kurze Verjährungsfrist regelmäßig früher, als viele Vermieter annehmen.
Für Mieter bedeutet die Entscheidung Rechtssicherheit: Wer die Schlüssel einwirft, setzt den Lauf der Verjährungsfrist in Gang. Der Vermieter kann sich später nicht darauf berufen, die Rücknahme verweigert zu haben, wenn er die Schlüssel tatsächlich behält. Das Urteil zwingt Vermieter, schnell zu handeln, wenn sie Ansprüche wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen durchsetzen wollen.
Unsere Empfehlung
Vermieter sollten die Rückgabe von Mietobjekten und den Erhalt der Schlüssel sorgfältig dokumentieren und mögliche Schadensersatzforderungen umgehend prüfen. Mieter wiederum können sich auf eine klare Frist berufen, sobald sie die Schlüssel wirksam übergeben haben. Wir beraten und vertreten Sie sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite bei allen Fragen rund um Rückgabe, Abrechnung und Verjährung.
BGH, Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23, NZM 2025, 349
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