Das Oberlandesgericht Dresden hat entschieden, dass bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete die Miethöhe nach der tatsächlichen Größe der Mietfläche zu berechnen ist – unabhängig davon, ob die Flächenangabe im Mietvertrag nur beschreibend gemeint war.
Was bedeutet das für Betroffene?
Das Urteil stellt klar: Wenn Vermieter und Mieter ausdrücklich eine Quadratmetermiete vereinbaren (z. B. „5 €/m²“), kommt es allein auf die wirkliche Fläche an. Stellt sich später heraus, dass die Räume kleiner sind als im Vertrag angegeben, darf der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern – und zwar ohne, dass es auf eine Abweichung von mehr als 10 % ankommt.
Damit unterscheidet sich die Situation von Fällen, in denen die Quadratmeterangabe nur der Beschreibung des Objekts dient. Dort liegt ein Mietmangel erst vor, wenn die Fläche mehr als 10 % von der vertraglichen Angabe abweicht. Bei der echten Quadratmetermiete dagegen genügt jede Abweichung, um einen Rückzahlungsanspruch zu begründen. Allerdings gilt die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren: Wer zu lange wartet, kann seine Ansprüche verlieren.
Unsere Empfehlung
Mieter sollten ihre Mietverträge prüfen: Wurde eine echte Quadratmetermiete vereinbart, können auch kleinere Flächenabweichungen einen Rückzahlungsanspruch begründen. Vermieter wiederum sollten ihre Vertragsgestaltung genau beachten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wir beraten Sie bei der Prüfung Ihrer Mietverträge, setzen Ansprüche durch und vertreten Sie bei Auseinandersetzungen über Mietzahlungen und Flächenabweichungen.
OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 – 5 U 1633/24, NJW-RR 2025, 849
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